L'agence cabinet mourillon immo consulting

Mme Christèle PINAULT

Expert immobilier TOULON, VAR (83)
Agréement expert évaluatueur immobilier n°101950 du Centre National de l'Expertise
Police d’assurance127124688
  • Expert immobilier valeur vénale en biens d'habitations
  • Expert immobilier valeur vénale biens commerciaux et industriels
  • Expert en expertise pour les biens vendus en viager

Membre du CENTRE NATIONAL de l’EXPERTISE, le CNE, Premier réseau français d’experts immobiliers en valeur vénale, éditeur du logiciel LEXPERTIM, centre de formation reconnu.

Créé en 2004, le CNE a su fédérer les experts en immobilier autour de valeurs déontologiques communes et d’un savoir-faire qui lui est propre.

La force d'un réseau : 510 experts du CNE en France, 16.528 expertises effectuées en 2017

Experts indépendants juridiquement et financièrement.

Expert immobilier : nature du travail et missions

 

L'expert immobilier occupe une place charnière dans le milieu de l’immobilier. En effet, sa mission est de déterminer de façon précise et objective la valeur vénale d’un bien. Selon le dictionnaire juridique du droit français, la valeur vénale d’un bien désigne le prix auquel ce bien peut être vendu d’après l’état du marché à un instant donné.

Connaître la valeur de son patrimoine est parfois capital au cours de son existence, en cas de vente ou d’achat bien sûr, mais aussi en garantie de prêt, en apport dans une société, en cas de don ou de partage, d’imposition de solidarité sur la fortune, de calcul de plus-values, de liquidation de communauté, d’expropriation, de crédit-bail ou de gage, ou tout simplement pour une meilleure gestion de votre patrimoine.

L’expert se charge donc de préciser le prix d’un bien, qu’il s’agisse d’une habitation, d’un entrepôt, d’un fonds de commerce, d’une entreprise, d’un terrain agricole, d’une forêt, d’un magasin …, que le bien soit à louer ou à vendre. L’expert n’estime pas le bien en fonction des demandes du client, il doit estimer sa valeur réelle sur la base de critères objectifs.

Il intervient à la demande du propriétaire, d’un acheteur potentiel mais également d’un juge ou d’un notaire (contentieux ou succession), d’un assureur ou d’un gestionnaire de patrimoine (signature de contrat), ou à la demande des services fiscaux. Son analyse se fait de manière objective à la suite d’une investigation précise.

L’expert procède à une visite détaillée du bien à évaluer en examinant sa composition (nombre de pièces, superficie, architecture, matériaux de construction, analyse des diagnostics …) et son environnement ainsi que l’emplacement géographique du bien. Il vérifie le plan cadastral, l’origine de la propriété, les éventuelles servitudes, le plan d’occupation des sols, le plan du bâtiment, le plan local d’urbanisme, etc. Il étudie avec attention le dossier du bien et tient compte de tous les paramètres pouvant faire augmenter ou diminuer la valeur du bien soumis à l’expertise (appréciation par rapport au marché actuel, futures constructions dans le quartier et alentours, classement en zone inondable, sécurité prioritaire, urbaine sensible, littorale ou éco quartier …). À la suite de cet examen minutieux, il détermine la juste valeur du bien en se basant sur des critères économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux. Avec sa connaissance du marché immobilier local et national, ainsi qu’avec l’aide de bases de données regroupant les biens situés dans la même zone géographique, il produit un résultat objectif.

Enfin, l’expert rédige un rapport qui comprend ses conclusions datées et signées. Le rapport d’expertise est libellé selon une méthodologie. De plus, il peut assurer la promotion commerciale des biens expertisés et suivre les affaires jusqu’à leur terme.

Expert immobilier : compétences et qualités requises

 

Le métier d’expert immobilier nécessite de nombreuses compétences et qualités dans différents domaines. En effet, il lui faut posséder des connaissances approfondies en droit privé, en droit public et en droit de l’urbanisme, ainsi qu’en fiscalité et en économie, sans oublier une parfaite connaissance du marché de l’immobilier. Tout comme, pour juger l’état d’une construction, l’expert doit connaître les techniques du bâtiment (fondation, plomberie, électricité…).

En outre, une bonne culture générale et une connaissance des quartiers de la ville lui permettent de se sentir à l’aise quel que soit l’objet de son expertise (maison bourgeoise, cinéma, centre historique, etc.). Une expérience immobilière chez un notaire, ou dans un cabinet, complète de façon logique ces compétences.

En plus de ces savoirs qui peuvent s’acquérir par une formation, l’expert immobilier doit posséder des qualités personnelles qui lui permettent d’être performant dans son métier.

L’expert doit être impartial et indépendant et ne peut réaliser une expertise dans le cas d’un conflit d’intérêts ou dans le cas d’une mission qui lui ferait perdre son indépendance et son objectivité. Lors d’une expertise, les intérêts moraux et pécuniaires de ses clients sont en jeu, l’expert doit être d’une probité à toute épreuve, n’accepter ni arrangement et ne céder à aucune influence ou pression. Il faut être rigoureux, avoir le sens de l’observation, une grande capacité d’analyse, d’argumentation et de négociation. Le relationnel et le contact avec les personnes (clients, diagnostiqueurs, confrères, personnel technique) doivent faire partie de ses atouts.

L’expert est très mobile et s’adapte facilement aux changements de biens à expertiser, il sait ainsi passer d’un studio à une entreprise en passant par une forêt. L’esprit de synthèse et des qualités rédactionnelles sont nécessaires à l’expert afin d’établir avec justesse dans ses rapports, les conclusions de leurs recherches.

Pour terminer, l’expert est tenu d’effectuer une veille documentaire régulière et minutieuse, d’être attentif aux évolutions en matière de fiscalité et de législation et d’étudier les nouvelles techniques d’évaluation.



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